Pisos turísticos en comunidades de propietarios: qué dice la ley
¿Qué se considera una vivienda de uso turístico?
Una vivienda de uso turístico (VUT) es aquella que se cede de forma habitual y con fines lucrativos para estancias de corta duración, normalmente a través de plataformas como Airbnb o Booking. En Andalucía, además de la normativa estatal, este tipo de viviendas debe cumplir la regulación específica de la Junta de Andalucía, incluyendo su inscripción en el Registro de Turismo cuando resulte exigible. Desde el 1 de julio de 2025, además, cualquier vivienda que se anuncie en plataformas digitales necesita el Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA), un trámite distinto y adicional a la licencia turística autonómica. No debe confundirse una vivienda de uso turístico con un alquiler de larga duración: este último se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, mientras que las VUT cuentan con regulación propia.¿Qué cambió con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley Orgánica 1/2025 modificó el artículo 17.12 de la LPH e invirtió la regla anterior: antes, una vivienda podía destinarse a uso turístico salvo que los estatutos lo prohibieran expresamente; desde el 3 de abril de 2025, ocurre justo lo contrario. Ningún propietario puede iniciar esta actividad sin la autorización previa y expresa de la comunidad, aprobada en junta con la mayoría legal correspondiente. Con anterioridad, muchas comunidades solo podían reaccionar cuando ya existían problemas de convivencia, ruidos o incumplimientos. Ahora disponen de una herramienta preventiva real: pueden decidir si autorizan o no la entrada de nuevas viviendas turísticas en el edificio, e incluso prohibir la actividad por completo.¿Puede una comunidad prohibir nuevas viviendas de uso turístico?
Sí. La comunidad de propietarios puede limitar, condicionar o prohibir directamente la actividad turística mediante acuerdo adoptado en junta, respetando la mayoría prevista en el artículo 17.12 LPH. El Tribunal Supremo zanjó cualquier duda al respecto en sus sentencias de 3 de octubre de 2024: la mayoría de tres quintos permite prohibir por completo el alquiler turístico, sin necesidad de unanimidad.
Esto significa que, hoy, un propietario no puede iniciar esta actividad libremente si la comunidad no la ha autorizado expresamente. No obstante, cada caso debe analizarse de forma individual, ya que pueden existir circunstancias particulares derivadas de los estatutos, acuerdos anteriores o normativa autonómica aplicable.
¿Qué mayoría necesita la comunidad para adoptar esta decisión?
La ley exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, que además representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Es un doble quórum: si se alcanza el 60 % de propietarios pero no el 60 % de cuotas (o al revés), el acuerdo no es válido.
No se requiere unanimidad, como ocurre con otras modificaciones de los estatutos, pero tampoco basta con una mayoría simple.
| Acuerdo | Mayoría necesaria |
|---|---|
| Autorizar, limitar o prohibir viviendas de uso turístico | 3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas (doble quórum) |
| Incrementar la cuota de gastos comunes a pisos turísticos | 3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas (doble quórum) |
| Otros acuerdos comunitarios | Según la mayoría que establezca la Ley de Propiedad Horizontal para cada caso |
¿Puede la comunidad aumentar la cuota a las viviendas de uso turístico?
Sí. La comunidad puede acordar un incremento de hasta un 20 % adicional sobre la cuota ordinaria de gastos comunes de las viviendas turísticas, para compensar su mayor uso de ascensores, portales, piscinas, zonas ajardinadas o sistemas de seguridad. Es el límite legal máximo y no puede superarse.
Para que este recargo sea válido es imprescindible seguir el procedimiento correctamente: incluirlo de forma expresa en el orden del día de la convocatoria, alcanzar la mayoría de 3/5 y recogerlo con claridad en el acta. No es un trámite menor: en octubre de 2025, la Audiencia Provincial de Sevilla anuló un recargo del 20 % precisamente por defectos de forma en su aprobación. Un acuerdo mal convocado o mal redactado, por bien intencionado que sea, puede acabar tumbado en los tribunales.
¿Qué ocurre con las viviendas turísticas que ya existían?
La reforma no tiene efectos retroactivos. Si una vivienda ya desarrollaba la actividad turística de forma legal antes del 3 de abril de 2025, puede seguir operando sin necesidad de una nueva autorización comunitaria. Los nuevos acuerdos de prohibición no afectan a esos derechos ya consolidados.
Eso sí: la comunidad puede usar la misma mayoría de 3/5 para imponer recargos en gastos comunes o nuevas condiciones de convivencia a esos pisos ya existentes, aunque no para prohibir retroactivamente lo que ya era legal. Por ello, resulta especialmente importante estudiar cada situación concreta antes de adoptar acuerdos que puedan afectar a derechos previamente consolidados.
Errores más frecuentes que siguen cometiendo muchas comunidades
- Creer que todas las viviendas de uso turístico quedan automáticamente prohibidas por la simple entrada en vigor de la ley.
- Pensar que la comunidad puede cerrar cualquier vivienda turística sin seguir el procedimiento legal y sin la mayoría exigida.
- Confundir los requisitos de la normativa estatal (LPH) con la regulación autonómica de turismo o con el NRUA estatal.
- No revisar previamente los estatutos ni las actas de juntas anteriores.
- No incluir expresamente el acuerdo en el orden del día, lo que puede invalidarlo.
- No solicitar asesoramiento profesional antes de iniciar actuaciones.
Evitar estos errores ayuda a prevenir conflictos entre vecinos y reduce el riesgo de que los acuerdos adoptados acaben impugnados judicialmente, como ya ha ocurrido en varios casos recientes.
Situaciones habituales en comunidades de propietarios de Fuengirola
En municipios como Fuengirola, con una elevada demanda turística durante gran parte del año, es habitual que convivan residentes habituales con propietarios que destinan sus viviendas al alquiler vacacional. Esta convivencia puede desarrollarse con normalidad cuando existe un uso responsable de las instalaciones comunes, pero también pueden aparecer conflictos relacionados con:
- Ruidos en horarios de descanso.
- Uso intensivo de piscinas y zonas comunes.
- Falta de control sobre las personas alojadas.
- Incremento del desgaste de ascensores y portales.
- Incumplimiento de las normas internas de convivencia.
- Problemas con la gestión de residuos.
- Mayor utilización de plazas de garaje o zonas comunes.
¿Qué papel desempeña el administrador de fincas?
El administrador de fincas es la figura clave para que cualquier actuación de la comunidad sobre viviendas turísticas se ajuste a la legislación vigente y no acabe anulada en los tribunales. Entre sus principales funciones destacan:
- Asesorar jurídicamente a la comunidad sobre la normativa aplicable.
- Convocar juntas de propietarios conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, incluyendo correctamente el punto en el orden del día.
- Redactar correctamente los acuerdos adoptados y verificar el doble quórum (propietarios y cuotas).
- Coordinar la inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad cuando proceda, para que sea oponible a terceros.
- Evitar decisiones que puedan ser impugnadas judicialmente.
- Resolver dudas de propietarios y presidentes de comunidad.
Un administrador de fincas con experiencia en Fuengirola conoce además la realidad del mercado inmobiliario de la zona y puede ayudar a encontrar soluciones equilibradas que favorezcan tanto la convivencia como el cumplimiento de la normativa.
¿Cómo puede ayudar ADM Costamar a su comunidad?
En ADM Costamar ayudamos a comunidades de propietarios de Fuengirola y la Costa del Sol a gestionar las viviendas de uso turístico con seguridad jurídica, transparencia y cercanía. Asesoramos a presidentes y propietarios en la aplicación de la normativa vigente, la organización de juntas, la redacción de acuerdos válidos y la gestión económica de la comunidad. Porque cada comunidad es diferente, estudiamos cada caso de forma individual para ofrecer la solución más adecuada según sus estatutos, su historial de acuerdos y sus necesidades. ¿Necesita asesoramiento para su comunidad? Contacte con ADM Costamar y estaremos encantados de ayudarle.
Las viviendas de uso turístico seguirán formando parte de la realidad inmobiliaria de Fuengirola, pero desde 2025 las comunidades de propietarios cuentan con un marco legal claro y respaldado por el Tribunal Supremo para regular esta actividad y proteger la convivencia entre vecinos. Conocer qué acuerdos pueden adoptarse, qué mayorías exige la Ley de Propiedad Horizontal y cómo evitar que un acuerdo acabe anulado por defectos de forma resulta fundamental para tomar decisiones con seguridad jurídica. Antes de adoptar cualquier medida relacionada con viviendas de uso turístico, es recomendable contar con el asesoramiento de un administrador de fincas que analice la situación concreta de la comunidad.
Preguntas frecuentes sobre viviendas de uso turístico en comunidades de propietarios
¿Puede una comunidad de propietarios prohibir los pisos turísticos?
Sí. Desde la reforma de 2025 y según el Tribunal Supremo, la comunidad puede prohibir, limitar o condicionar la actividad turística mediante un acuerdo adoptado con la mayoría de tres quintos de propietarios y de cuotas.
¿Qué mayoría hace falta para autorizar una vivienda de uso turístico?
Se exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación (doble quórum).
¿La comunidad puede aumentar la cuota a un piso turístico?
Sí, hasta un 20 % de la cuota ordinaria, siempre que el acuerdo se apruebe con la mayoría exigida, se incluya en el orden del día y se redacte correctamente para evitar su anulación.
¿La reforma afecta a las viviendas turísticas que ya existían?
No con carácter retroactivo. Las viviendas que ya operaban legalmente antes del 3 de abril de 2025 mantienen su situación, aunque la comunidad puede aplicarles recargos o nuevas condiciones de convivencia hacia el futuro.
¿Puede el presidente de la comunidad prohibir un piso turístico?
No. El presidente no puede decidirlo unilateralmente. Debe existir un acuerdo de la junta de propietarios adoptado con la mayoría legal.
¿Es necesario modificar los estatutos de la comunidad?
No siempre: el propio artículo 17.12 LPH permite adoptar el acuerdo «suponga o no» modificación de estatutos. Aun así, conviene revisar cada caso con un profesional antes de actuar.
¿Qué ocurre si un propietario inicia la actividad sin cumplir los requisitos legales?
La comunidad puede requerir el cese de la actividad e, si es necesario, emprender acciones legales para hacerlo cumplir.
¿Cómo puede ayudar un administrador de fincas?
Asesora durante todo el proceso, convoca las juntas correctamente, redacta los acuerdos, comprueba el doble quórum exigido por la ley y ayuda a evitar impugnaciones judiciales.
¿Busca un administrador de fincas en Fuengirola? En ADM Costamar ofrecemos un servicio profesional de administración de comunidades, asesoramiento jurídico y gestión integral para comunidades de propietarios en Fuengirola y la Costa del Sol. Solicite información sin compromiso.
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