Novedades legislativas para la propiedad horizontal en Andalucía y Málaga

Las novedades legislativas sobre propiedad horizontal en Andalucía y Málaga han cambiado la forma en que las comunidades de propietarios gestionan cuestiones como las viviendas de uso turístico, las obras que afectan a elementos comunes o la aprobación de determinados acuerdos. Conocer estos cambios resulta esencial para evitar conflictos entre vecinos, adoptar acuerdos correctamente y cumplir tanto con la Ley de Propiedad Horizontal como con la normativa turística y urbanística aplicable. En una provincia como Málaga, donde en muchos edificios conviven residentes habituales, segundas residencias y alquileres vacacionales, estas novedades tienen una importancia especial para propietarios, presidentes y administradores de fincas.

La Ley de Propiedad Horizontal refuerza el papel de las comunidades

Uno de los cambios más relevantes llegó con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que introdujo un nuevo marco para las viviendas destinadas al uso turístico. Desde el 3 de abril de 2025, el propietario que quiera iniciar una nueva actividad de vivienda de uso turístico en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal debe contar previamente con la aprobación expresa de la comunidad de propietarios cuando resulte legalmente exigible. Hasta ese momento, muchos propietarios consideraban suficiente cumplir las obligaciones turísticas y urbanísticas. Sin embargo, la comunidad ha adquirido una capacidad de decisión mucho más relevante sobre la implantación de nuevas viviendas turísticas en el edificio. Este cambio afecta especialmente a municipios como Málaga, Fuengirola, Mijas, Marbella, Benalmádena o Torremolinos, donde existe una importante presencia de alquiler vacacional. Para ampliar esta cuestión, puedes consultar nuestro artículo sobre pisos turísticos en comunidades de propietarios y lo que establece la ley.

¿Qué mayoría es necesaria para autorizar una vivienda turística?

La autorización de una nueva vivienda de uso turístico requiere una doble mayoría cualificada. Será necesario obtener el voto favorable de:

• Tres quintas partes del total de propietarios.
• Tres quintas partes de las cuotas de participación.

Por tanto, no basta con conseguir la mayoría de los propietarios presentes en la junta. Deben cumplirse simultáneamente ambos requisitos: número de propietarios y porcentaje de cuotas. Además, si un propietario inicia la actividad turística sin disponer de la autorización comunitaria cuando esta sea obligatoria, el presidente podrá requerirle el cese y, si la situación continúa, la comunidad podrá valorar el ejercicio de las acciones legales correspondientes.

Principales cambios en propiedad horizontal y viviendas turísticas

Andalucía actualiza la regulación de las viviendas de uso turístico

Junto a la reforma estatal, Andalucía ha actualizado su normativa sobre viviendas turísticas mediante el Decreto 31/2024 y modificaciones posteriores. Entre los principales cambios introducidos se encuentran:

• La actualización de la regulación de las viviendas de uso turístico.
• La obligación de presentar la correspondiente declaración responsable.
• La necesidad de acreditar la compatibilidad urbanística cuando resulte exigible.
• La incorporación de la figura de las empresas explotadoras.
• La fijación de límites máximos de capacidad y ocupación.
• Un mayor control administrativo sobre las nuevas inscripciones.

Posteriormente, el Decreto-ley 1/2025 reforzó el control sobre las nuevas viviendas turísticas y la necesidad de comprobar que el inmueble cumple tanto los requisitos comunitarios como los urbanísticos. En consecuencia, ya no es suficiente con considerar que una vivienda puede destinarse al alquiler turístico porque se encuentre en una zona turística o porque existan otros alojamientos vacacionales en el mismo edificio.

¿Cómo afectan estos cambios a las comunidades de propietarios en Málaga?

En Málaga, estas novedades tienen una importancia especial por el elevado número de viviendas destinadas al alquiler de corta duración. Antes de iniciar una nueva actividad turística conviene comprobar:

• Si los estatutos de la comunidad contienen alguna prohibición o limitación.
• Si existen acuerdos comunitarios previos sobre viviendas turísticas.
• Si la junta debe autorizar expresamente la nueva actividad.
• Si el uso turístico es compatible con el planeamiento urbanístico municipal.
• Si es necesaria una licencia o declaración responsable de cambio de uso.
• Si el inmueble cumple los requisitos técnicos y administrativos exigidos.

Que ya existan otras viviendas turísticas en el edificio no significa necesariamente que un nuevo propietario pueda iniciar la misma actividad. Las viviendas existentes pueden encontrarse en una situación jurídica diferente o haberse inscrito antes de la entrada en vigor de los nuevos requisitos.

Ejemplo práctico en una comunidad de propietarios

Las novedades no afectan únicamente a los pisos turísticos

La legislación sobre propiedad horizontal también condiciona numerosas obras y actuaciones habituales dentro de una comunidad de propietarios. Entre ellas se encuentran:

• La división o segregación de una vivienda.
• La unión o agrupación de dos inmuebles.
• La construcción de nuevas plantas.
• El cerramiento de terrazas.
• La instalación de elementos en fachadas o cubiertas.
• Las obras que afectan a elementos comunes.
• Las modificaciones de la estructura o configuración exterior del edificio.
• Las actuaciones destinadas a mejorar la eficiencia energética.

En muchos de estos casos no basta con la voluntad del propietario interesado. Será necesario obtener la aprobación de la comunidad mediante la mayoría correspondiente y, cuando proceda, solicitar una licencia urbanística o autorización administrativa. También es importante conocer los límites entre los elementos privativos y los comunitarios. Puedes ampliar esta información en nuestro artículo sobre elementos comunes en una comunidad de propietarios.

Derechos y obligaciones de los propietarios

La actualización de la normativa no elimina los derechos básicos de cada propietario, pero sí refuerza la necesidad de ejercerlos respetando los estatutos, los acuerdos de la junta y los derechos del resto de vecinos. Entre las principales obligaciones de los propietarios se encuentran:

• Respetar los elementos comunes y las instalaciones generales.
• Mantener su vivienda o local en buen estado.
• Evitar actividades que ocasionen daños o molestias al resto de vecinos.
• Contribuir al pago de los gastos generales de la comunidad.
• Permitir las reparaciones necesarias para el mantenimiento del inmueble.
• Cumplir los acuerdos válidamente adoptados por la junta.

Encontrarás más información en nuestro contenido sobre derechos y obligaciones de los propietarios en comunidades.

La importancia de revisar cada caso antes de actuar

La normativa actual es más compleja que hace algunos años, ya que una misma actuación puede estar condicionada por diferentes normas y documentos. Antes de tomar una decisión debe revisarse:

• La Ley de Propiedad Horizontal.
• La normativa autonómica andaluza.
• La normativa turística.
• El planeamiento urbanístico municipal.
• Los estatutos de la comunidad.
• Los acuerdos adoptados anteriormente por la junta.

Por este motivo, es recomendable analizar cada situación antes de iniciar una obra, comprar una vivienda para destinarla al alquiler turístico o adoptar un acuerdo comunitario especialmente relevante. Una revisión previa puede evitar inversiones innecesarias, impugnaciones de acuerdos, sanciones administrativas y conflictos entre propietarios.

¿Necesitas ayuda para gestionar estos cambios en tu comunidad?

Las comunidades de propietarios afrontan una nueva etapa marcada por un mayor control sobre las viviendas de uso turístico, una regulación urbanística más exigente y una creciente responsabilidad en la adopción de acuerdos. En Málaga y el resto de Andalucía, propietarios, presidentes y administradores deben revisar simultáneamente la Ley de Propiedad Horizontal, la normativa turística, el planeamiento municipal y los estatutos de cada comunidad. Actuar con previsión y contar con una administración profesional permite evitar errores, proteger los intereses de los vecinos y adaptar la gestión de la comunidad a las nuevas exigencias legales.